Erweiterte Kürzung und Drei-Objekt-Grenze bei erstmaligen Grundstücksveräußerungen im sechsten Jahr

ESV-Redaktion Steuern

Bei Immobilienverkäufen kann die Motivation hierzu von Bedeutung sein. (Foto: Christian Schwier / stock.adobe.com)

Die Veräußerung von Immobilien hat über die sog. erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG auch eine erhebliche gewerbesteuerliche Relevanz. Entscheidend ist dabei die Frage, ob innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert wurden (gewerblicher Grundstückshandel). In einem aktuellen Urteil befasst sich der BFH mit der Frage, ob es sich hier um eine strenge zeitliche Grenze handelt.

Grundfall der gewerblichen Grundstückshandels

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) ist ein der erweiterten Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG entgegenstehender gewerblicher Grundstückshandel im Regelfall dann gegeben, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Anschaffung oder Errichtung und dem Verkauf von in der Regel fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert werden ("Drei-Objekt-Grenze").

Klägerin war eine in eine Immobilienkonzernstruktur eingegliederte GmbH. Die beiden zwei Geschäftsführer waren zunächst auch die Gesellschafter der Holdinggesellschaft. Nach dem Erwerb mehrerer Vermietungsobjekte im Jahr 2007 verstarb einer der Geschäftsführer im Jahr 2012 überraschend. Daraufhin veräußerte die Klägerin im Streitjahr 2013 dreizehn Immobilien. Das Finanzamt ging deshalb davon aus, die Klägerin habe von Beginn an einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben und daher bereits im Streitjahr 2011 keinen Anspruch mehr auf die erweiterte Kürzung. Das FG gab der Klage statt. Es stellt insbesondere darauf ab, dass aus der hohen Anzahl von Veräußerungen allein noch keine bedingte Veräußerungsabsicht im Erwerbszeitpunkt abzuleiten sei.

Keine starre Grenze

Anders jedoch der BFH, welcher die Revision des FA als unbegründet zurückwies. Der Fünf-Jahres-Zeitraum sei zwar per se keine starre Grenze; bei Grundstücksveräußerungen nach Ablauf von mehr als fünf Jahren und besonders bei erstmaligen Veräußerungen danach müssten jedoch noch weitere Beweisanzeichen hinzutreten, um von Anfang an einen gewerblichen Grundstückshandel zu bejahen. Ausdrücklich weist der BFH darauf hin, dass die Gesamtwürdigung aller Umstände des Einzelfalls durch das FG nicht zu beanstanden sei und auch früheren BFH-Entscheidungen nicht widerspreche. Eine hohe Zahl von Veräußerungen außerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums oder eine hauptberufliche Tätigkeit im Baubereich führe nicht zwingend zu einem gewerblichen Grundstückshandel. Vielmehr habe das FG auch den überraschenden Todesfall als besonderen Umstand des Einzelfalls berücksichtigen dürfen.

Somit kann nach Auffassung des BFH aufgrund der besonderen Umstände des Einzelfalls ein gewerblicher Grundstückshandel zu verneinen und die erweiterte Kürzung zu gewähren sein, wenn innerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums weder Grundstücksveräußerungen noch diese vorbereitende Maßnahmen erfolgen und erst im sechsten Jahr eine zweistellige Anzahl von Objekten veräußert wird.

Fundstelle: Beschluss des Bundesfinanzhofs vom 20. März 2025 - III R 14/23 (veröffentlicht am 22. Mai 2025)

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(ESV/cmx)